Baurechtsmodelle - Wohnungen auf fremdem Grund

Alois Federsel 8 Juni 2022 Unsere Stadt

Wohnungen sind vor allem in Ballungszentren und deren Umland unerschwinglich geworden. Verantwortlich dafür sind neben den gestiegenen Baukosten die extrem hohen Grundstückspreise. Als Reaktion darauf werden die im Trend liegenden Baurechtsmodelle angeboten.

Wesen des Baurechts

Die Besonderheit des Baurechts liegt darin, dass Bauträger Wohnungen verkaufen, jedoch Eigentümer des Grundstückes bleiben. Der Käufer („Baurechtsberechtigter“) wird Eigentümer der Wohnung, während er am Grundstück Nutzungsrechte ähnlich einem Mieter erwirbt.

Baurechtsverträge werden auf höchstens 100 Jahre abgeschlossen. Nach Beendigung des Baurechtsvertrages fällt das Gebäude dem Grundeigentümer zu. Welchen Betrag der Baurechtsberechtigte für sein Gebäude bei Vertragsende erhält, richtet sich primär nach der vertraglichen Regelung. Gibt es eine solche Regelung nicht, hat der Baurechtsberechtigte einen gesetzlichen Anspruch auf ein Viertel des vorhandenen Bauwertes.

Nachteile

Der wesentliche Unterschied zum Kauf einer Eigentumswohnung liegt offen auf der Hand. Der Baurechtsberechtigte hat zwar ein grundbücherlich abgesichertes Recht an seiner Wohnung, er erwirbt jedoch kein Eigentum am Grundstück. Nach Ablauf der vertraglichen Frist, meist nach 99 Jahren, geht das Gebäude in das Eigentum des Bau- rechtsgebers (Bauträgers) über, wobei dem bisherigen Baurechtsberechtigten je nach Vertragslage eine Entschädigung zusteht.

Im Einvernehmen mit dem Baurechtsgeber/Grundeigentümer ist vor Ablauf des Vertrags eine Verlängerung des Baurechtsvertrages möglich. Ob eine derartige Verlängerung zustande kommt, wird wohl wesentlich vom Zustand des Gebäudes am Ende des Vertrags abhängen.

Vorteiile des Baurechts

Der entscheidende Vorteil des Baurechtsmodells liegt in den günstigeren Anschaffungskosten für den Käufer der Wohnung. Da dieser kein Eigentum am Grundstück erwirbt, spart er sich die Kosten für den Grundstückserwerb, wodurch sich der Finanzbedarf beim Kauf der Wohnung verringert.

Während der Vertragslaufzeit kann die Wohnung verkauft oder vererbt werden.
Als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks wird ein sogenannter Baurechtszins vereinbart. Im Vergleich zur Kreditfinanzierung fällt zwar ebenfalls eine monatliche Zinsbelastung an, es entfällt jedoch die monatliche Tilgungsrate.

Abwägungen

Kaufinteressenten reagieren auf Baurechtsmodelle verständlicherweise zunächst skeptisch. Gehört die im Baurecht erworbene Wohnung wirklich mir? Die Antwort darauf ist zweifach: Die Wohnung gehört dem Käufer auf die Dauer des Vertrages „wirklich“. Er kann diese selbst benützen, kann sie verkaufen und auch vererben. Dieses Eigentum ist allerdings zeitlich beschränkt - und darin liegt der entscheidende Unterschied zum Wohnungseigentum.

Welche Bedeutung diese zeitliche Beschränkung bei der Kaufentscheidung hat, hängt von der individuellen Einschätzung des Wohnungssuchenden ab. Wer seine Wohnung für alle nachkommenden Generationen absichern möchte, ist beim Baurechtsmodell fehl am Platz.

Für Wohnungssuchende hingegen, denen eine günstigere Finanzierung wichtig ist oder die sogar darauf angewiesen sind, bietet das Baurechtsmodell eine berücksichtigungswürdige Alternative.

Hinweis: Vor Abschluss eines Baurechtsvertrages ist zu empfehlen, rechtliche und finanzielle Beratung in Anspruch nehmen.